Qui peut acheter un bien immobilier en Suisse? La bataille sur la Lex Koller se durcit

L’accès à la propriété immobilière en Suisse doit-il être davantage restreint pour les personnes à l’étranger? Après le Conseil national, le Conseil des Etats devra se prononcer sur une intervention visant à durcir la Lex Koller, soutenue par une alliance inhabituelle entre l’UDC, le PS et les Verts. Le désaccord entre les conseillers nationaux Jacqueline Badran, socialiste, et Beat Walti, libéral-radical, révèle deux visions opposées: mieux protéger un sol rare ou permettre une utilisation plus intensive des terrains.

Pour la population suisse, cette confrontation touche à une préoccupation centrale: comment préserver des logements abordables? Jacqueline Badran voit dans les restrictions à l’achat une protection contre la pression des capitaux étrangers. Beat Walti juge au contraire erroné d’écarter des investisseurs lorsque des constructions plus denses peuvent accroître l’offre. Tous deux parlent d’un même bien limité, mais en tirent des conclusions politiques opposées.

Une loi aux racines anciennes

La Lex Koller fixe les conditions auxquelles les personnes à l’étranger peuvent acquérir des terrains et des immeubles en Suisse. Son nom officiel est la «loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger». Entrée en vigueur en 1985, elle prolonge des dispositions dont les origines remontent aux années 1960.

Jacqueline Badran cite particulièrement la Lex von Moos de 1961. «C’était une idée formidable et incroyablement visionnaire», affirme-t-elle à propos de cette première approche. Selon elle, les années 1950 avaient été marquées par une spéculation à grande échelle. La réponse politique avait alors consisté à lier l’acquisition immobilière au fait de vivre en Suisse.

L’élue insiste sur une distinction: «Il ne s’agit pas des étrangers, mais des personnes à l’étranger.» Le débat ne se résume donc pas à la possession d’un passeport suisse. Il porte sur les conditions auxquelles des personnes et des capitaux venant de l’extérieur peuvent accéder au marché immobilier helvétique. Les règles actuelles varient selon le statut juridique et le type d’acquisition; elles ne constituent pas une interdiction générale d’achat pour les ressortissants étrangers.

La Lex Koller a été assouplie à plusieurs reprises au fil des décennies. Jacqueline Badran, également membre du comité de l’Association suisse des locataires, considère cette évolution comme une erreur. Elle veut redonner davantage de poids à la fonction protectrice de la loi.

Un sol limité, mais des usages modulables

Son raisonnement part d’un constat: la surface du sol ne peut pas augmenter. «On ne peut pas multiplier le sol, fin de la discussion. Cela en fait la plus particulière de toutes les catégories de biens.» Pour elle, l’immobilier ne peut donc pas être traité comme une marchandise reproductible à volonté: toute demande supplémentaire se heurte à une base territorialement limitée.

Beat Walti déplace le regard vers les possibilités de construction. Président de l’Association Immobilier Suisse, il représente des investisseurs institutionnels, notamment des caisses de pension, des assureurs et des entreprises immobilières privées.

«Ce qui compte véritablement, c’est l’utilisation du sol», explique-t-il. Son mot d’ordre est la densification: une même parcelle peut accueillir davantage de logements si les règles d’aménagement du territoire le permettent. A ses yeux, une utilisation définie en conséquence permet de répondre à la demande. Il ne voit donc aucune raison d’exclure des investisseurs ou la part des capitaux provenant de l’étranger.

Ces deux approches n’agissent pas au même endroit. Une Lex Koller plus stricte limiterait l’accès à la propriété; la densification modifierait l’utilisation des terrains. Davantage de surfaces de plancher ne crée pas de sol, mais peut augmenter l’offre de logements. Inversement, une restriction d’achat ne produit à elle seule aucun appartement supplémentaire. Le désaccord porte sur la meilleure manière de soulager le marché suisse.

Ce que révèle la situation des locataires

Les deux élus divergent aussi dans leur lecture du marché actuel. Beat Walti évoque la proportion de changements de logement, stable depuis longtemps entre 12 et 14%. Il y voit un signe que l’offre et la demande continuent de fonctionner.

Jacqueline Badran retient un autre indicateur: l’évolution des loyers. Selon elle, les taux d’intérêt bas auraient dû entraîner une baisse massive des loyers. Celle-ci n’ayant pas eu lieu, elle conteste le bon fonctionnement du marché immobilier.

Pour les locataires, cette différence est essentielle. Pouvoir déménager et trouver un logement adapté à un prix accessible ne sont pas équivalents. Ces constats ne permettent donc pas, à eux seuls, de déterminer l’effet d’une Lex Koller renforcée sur les coûts du logement. Ils éclairent toutefois les critères des deux camps: la mobilité sur le marché pour Beat Walti, l’allégement de la charge des locataires pour Jacqueline Badran.

Une majorité plus incertaine aux Etats

Le Conseil fédéral a déjà mis en consultation un durcissement de la Lex Koller en avril. Le 22 septembre, une majorité réunissant l’UDC, le PS et les Verts a soutenu au Conseil national l’intervention en faveur de règles plus strictes. Ce rapprochement est politiquement notable: la protection du marché immobilier suisse rassemble ici des partis souvent opposés sur les questions économiques.

Le dossier passe désormais au Conseil des Etats, où le durcissement devrait rencontrer davantage de difficultés. Le Centre et le PLR y sont plus fortement représentés qu’au Conseil national. Le soutien de la Chambre du peuple ne signifie donc pas encore que la loi sera modifiée. La prochaine étape sera de savoir si une majorité se dégage aussi à la Chambre des cantons pour restreindre davantage l’accès à l’immobilier suisse.