Wer darf Schweizer Immobilien kaufen? Der Streit um die Lex Koller spitzt sich zu

Der Zugang zu Schweizer Immobilien soll für Personen im Ausland strenger geregelt werden. Nach dem Nationalrat muss sich als Nächstes der Ständerat mit einem entsprechenden Vorstoss zur Lex Koller befassen. Dahinter steht eine ungewöhnliche Allianz aus SVP, SP und Grünen. Wie grundsätzlich der Konflikt ist, zeigt die Auseinandersetzung zwischen SP-Nationalrätin Jacqueline Badran und FDP-Nationalrat Beat Walti: Für sie braucht der knappe Boden mehr Schutz, für ihn der Immobilienmarkt mehr Spielraum bei der Nutzung.

Für die Menschen in der Schweiz berührt die Debatte eine zentrale Frage: Wie lässt sich Wohnraum bezahlbar halten? Badran sieht strengere Regeln für den Immobilienerwerb als wichtigen Schutz vor dem Druck ausländischen Kapitals. Walti hält es dagegen für falsch, Investoren auszuschliessen, wenn sich durch eine dichtere Bebauung zusätzlicher Wohnraum schaffen lässt. Beide sprechen über dasselbe knappe Gut, ziehen daraus aber gegensätzliche politische Schlüsse.

Ein Gesetz mit einer langen Vorgeschichte

Die Lex Koller regelt, unter welchen Bedingungen Personen im Ausland in der Schweiz Grundstücke und Immobilien erwerben dürfen. Ihr offizieller Name lautet «Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland». Das Gesetz trat 1985 in Kraft; seine Vorgängerregelungen reichen bis in die 1960er-Jahre zurück.

Badran verweist besonders auf die Lex von Moos von 1961. «Das war eine grandiose Idee und unfassbar visionär», sagt sie über diesen frühen Ansatz. In den 1950er-Jahren sei im grossen Stil spekuliert worden. Die damalige politische Antwort habe darauf gezielt, den Immobilienerwerb an das Leben in der Schweiz zu binden.

Dabei legt Badran Wert auf eine Unterscheidung: «Es geht ja nicht um Ausländer, sondern um Personen im Ausland.» Die Debatte ist somit nicht einfach eine über den Schweizer Pass. Im Zentrum steht die Frage, unter welchen Voraussetzungen Menschen und Kapital von ausserhalb Zugang zum Schweizer Immobilienmarkt erhalten sollen. Die geltenden Regeln unterscheiden dabei nach rechtlicher Stellung und Art des Erwerbs; sie sind kein pauschales Kaufverbot für ausländische Staatsangehörige.

In den vergangenen Jahrzehnten wurde die Lex Koller mehrfach gelockert. Badran hält diese Entwicklung für falsch. Die SP-Nationalrätin, die auch dem Vorstand des Mieterinnen- und Mieterverbands Schweiz angehört, möchte die Schutzfunktion des Gesetzes wieder stärken.

Knapper Boden oder veränderbare Nutzung?

Badrans Ausgangspunkt ist die Unvermehrbarkeit des Bodens. «Boden lässt sich nicht vermehren, Ende der Diskussion. Das macht den Boden zur speziellsten aller Güterklassen.» Daraus leitet sie ab, dass Immobilien nicht wie beliebig herstellbare Waren behandelt werden können. Zusätzliche Nachfrage trifft auf eine räumlich begrenzte Grundlage.

Walti widerspricht dieser Sicht auf die Begrenzung. Der FDP-Nationalrat ist Präsident des Verbands Immobilien Schweiz und vertritt damit institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versicherer und private Immobilienunternehmen. Er verschiebt den Fokus von der Fläche auf das, was darauf gebaut werden darf.

«Was eigentlich interessiert, ist die Bodennutzung», sagt Walti. Sein Stichwort lautet Verdichtung: Auf derselben Fläche können mehr Wohnungen entstehen, wenn die raumplanerischen Vorgaben dies ermöglichen. Die Nachfrage lasse sich durch eine entsprechend definierte Nutzung befriedigen. Deshalb sieht er keinen Grund, Investoren oder den aus dem Ausland kommenden Anteil des Kapitals vom Markt abzuschneiden.

Die beiden Positionen betreffen unterschiedliche Eingriffe. Eine strengere Lex Koller würde beim Zugang zum Eigentum ansetzen. Verdichtung setzt dagegen bei der baulichen Nutzung an. Mehr Geschossfläche vermehrt zwar nicht den Boden, kann aber das Wohnungsangebot vergrössern. Umgekehrt schafft eine Kaufbeschränkung für sich allein noch keine zusätzliche Wohnung. Politisch umstritten ist, welcher Ansatz den Schweizer Wohnungsmarkt wirksamer entlastet.

Was die Lage der Mietenden zeigt – und was nicht

Auch bei der Beurteilung des bestehenden Marktes liegen Badran und Walti weit auseinander. Walti verweist auf den seit langer Zeit konstanten Anteil von Wohnungswechseln von 12 bis 14 Prozent. Für ihn ist dies ein Zeichen dafür, dass Angebot und Nachfrage weiterhin funktionieren.

Badran setzt einen anderen Massstab an: die Mietentwicklung. Wegen der tiefen Zinsen hätten die Mieten ihrer Ansicht nach massiv sinken müssen. Das sei nicht geschehen. Sie sieht deshalb keinen funktionierenden Immobilienmarkt.

Für Mieterinnen und Mieter ist dieser Gegensatz entscheidend. Die Möglichkeit, eine Wohnung zu wechseln, und die Frage, zu welchem Preis eine passende Wohnung verfügbar ist, sind nicht dasselbe. Die genannten Beobachtungen allein beantworten deshalb noch nicht, wie stark eine verschärfte Lex Koller die Wohnkosten beeinflussen würde. Sie zeigen aber, woran die beiden Seiten ihre Politik messen: Walti an der Beweglichkeit des Marktes, Badran an der Entlastung der Mietenden.

Im Ständerat werden die Mehrheiten schwieriger

Der Bundesrat gab bereits im April eine Verschärfung der Lex Koller in die Vernehmlassung. Am 22. September unterstützte im Nationalrat eine Mehrheit aus SVP, SP und Grünen den Vorstoss für strengere Regeln. Dass diese Parteien zusammenfinden, macht die Vorlage politisch bemerkenswert: Der Schutz des Schweizer Immobilienmarktes verbindet hier Lager, die bei anderen wirtschaftspolitischen Fragen häufig auseinanderliegen.

Nun ist der Ständerat am Zug. Dort dürfte die Verschärfung einen schwereren Stand haben, weil Mitte und FDP stärker vertreten sind als im Nationalrat. Die Zustimmung der grossen Kammer bedeutet deshalb noch keine Gesetzesänderung. Entscheidend wird zunächst sein, ob sich auch im Ständerat eine Mehrheit für einen strengeren Zugang zu Schweizer Immobilien findet.