Chi può comprare immobili in Svizzera? Si accende lo scontro sulla Lex Koller

L’accesso alla proprietà immobiliare in Svizzera dovrebbe diventare più restrittivo per le persone all’estero. Dopo il Consiglio nazionale, sarà il Consiglio degli Stati a esaminare una proposta di inasprimento della Lex Koller, sostenuta da un’insolita alleanza tra UDC, PS e Verdi. Il confronto tra la consigliera nazionale socialista Jacqueline Badran e il liberale radicale Beat Walti rivela la profondità del dissenso: per lei occorre proteggere maggiormente il suolo, una risorsa limitata; per lui bisogna concedere più margine al suo utilizzo.

Per chi vive in Svizzera, la discussione tocca una domanda centrale: come mantenere gli alloggi a prezzi accessibili? Badran considera regole più severe sugli acquisti una protezione necessaria contro la pressione dei capitali esteri. Walti ritiene invece sbagliato escludere gli investitori quando una maggiore densità edilizia può creare abitazioni supplementari. Entrambi ragionano sulla stessa risorsa scarsa, ma ne traggono conclusioni politiche opposte.

Una legge con una lunga storia

La Lex Koller stabilisce a quali condizioni le persone all’estero possono acquistare fondi e immobili in Svizzera. Il suo nome ufficiale è «Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero». È entrata in vigore nel 1985, ma le disposizioni che l’hanno preceduta risalgono agli anni Sessanta.

Badran richiama in particolare la Lex von Moos del 1961. «Era un’idea grandiosa e incredibilmente lungimirante», afferma a proposito di quel primo approccio. Negli anni Cinquanta, spiega, si era speculato su vasta scala. La risposta politica dell’epoca mirava a legare l’acquisto di immobili al fatto di vivere in Svizzera.

La socialista tiene però a una distinzione: «Non si tratta di stranieri, bensì di persone all’estero». Il dibattito non riguarda dunque semplicemente il possesso del passaporto svizzero. Al centro c’è la questione delle condizioni alle quali persone e capitali provenienti dall’esterno debbano poter accedere al mercato immobiliare elvetico. Le norme vigenti distinguono in base allo statuto giuridico e al tipo di acquisto: non costituiscono un divieto generalizzato per i cittadini stranieri.

Negli ultimi decenni la Lex Koller è stata allentata più volte. Badran giudica sbagliata questa evoluzione. La consigliera nazionale, che siede anche nel comitato dell’Associazione svizzera degli inquilini, vuole restituire forza alla funzione protettiva della legge.

Suolo limitato, ma utilizzo modificabile

Il punto di partenza di Badran è che il suolo non può essere moltiplicato. «Il suolo non si può aumentare, fine della discussione. Questo ne fa la più particolare di tutte le categorie di beni». Ne consegue, nel suo ragionamento, che gli immobili non possono essere trattati come merci riproducibili a piacimento: una domanda aggiuntiva si scontra con una base territorialmente limitata.

Walti contesta questa lettura del limite. Il consigliere nazionale PLR presiede l’Associazione Immobiliare Svizzera e rappresenta quindi investitori istituzionali quali casse pensioni, assicurazioni e imprese immobiliari private. Sposta l’attenzione dalla superficie disponibile a ciò che vi si può costruire.

«Quel che interessa davvero è l’utilizzo del suolo», afferma. La sua parola chiave è densificazione: sulla medesima superficie possono sorgere più appartamenti, se le prescrizioni pianificatorie lo consentono. A suo avviso, un utilizzo definito di conseguenza permette di soddisfare la domanda. Non vede quindi ragioni per escludere dal mercato gli investitori o la quota di capitale proveniente dall’estero.

Le due posizioni riguardano interventi diversi. Una Lex Koller più severa agirebbe sull’accesso alla proprietà; la densificazione sull’utilizzo edilizio. Una maggiore superficie di piano non aumenta il suolo, ma può ampliare l’offerta abitativa. Viceversa, una restrizione agli acquisti non crea, da sola, nuovi appartamenti. Il nodo politico è capire quale approccio possa alleviare più efficacemente le tensioni sul mercato svizzero.

Che cosa rivela la situazione degli inquilini

Badran e Walti divergono anche nel giudizio sul funzionamento attuale del mercato. Walti richiama la quota di cambi di abitazione, rimasta da tempo costante tra il 12 e il 14 per cento. Per lui è un segnale che domanda e offerta continuano a funzionare.

Badran adotta un altro criterio: l’andamento delle pigioni. A suo giudizio, i bassi tassi d’interesse avrebbero dovuto provocare un calo massiccio degli affitti. Questo non è avvenuto. Non considera perciò quello immobiliare un mercato funzionante.

Per gli inquilini la distinzione è essenziale. Poter cambiare appartamento e trovare un’abitazione adeguata a un determinato prezzo non sono la stessa cosa. Le osservazioni citate, da sole, non chiariscono quanto un inasprimento della Lex Koller inciderebbe sui costi dell’alloggio. Mostrano però con quali parametri i due schieramenti misurano la propria politica: Walti guarda alla mobilità del mercato, Badran al sollievo economico per chi vive in affitto.

Agli Stati una maggioranza più difficile

Il Consiglio federale aveva già posto in consultazione in aprile un inasprimento della Lex Koller. Il 22 settembre, al Consiglio nazionale, una maggioranza composta da UDC, PS e Verdi ha sostenuto la proposta per regole più severe. Questa convergenza rende il dossier politicamente significativo: la protezione del mercato immobiliare svizzero unisce schieramenti spesso distanti su altre questioni di politica economica.

Ora la parola passa al Consiglio degli Stati. Nella Camera dei Cantoni l’inasprimento dovrebbe incontrare maggiori difficoltà, perché il Centro e il PLR vi sono più rappresentati che al Nazionale. Il sostegno della Camera del popolo non equivale dunque ancora a una modifica della legge. Il prossimo passaggio decisivo sarà verificare se anche agli Stati esista una maggioranza favorevole a restringere l’accesso alla proprietà immobiliare in Svizzera.